Les lois fiscales

Le dispositif Pinel est avant tout un investissement locatif en immobilier neuf qui a pour but de réduire vos impôts sur le revenu.

Suite à l’achat d’un bien immobilier neuf, ce dernier doit-être placé en location sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans pour obtenir, en contrepartie, une réduction d’impôts de respectivement 12%, 18% ou 21% du prix d’achat de votre logement (prix plafonné à 300 000 € et 5500 € du m² maximum).

La réduction d’impôts délivrée grâce au dispositif Pinel est partagée sur la durée totale du projet et est égale à 2% du prix d’acquisition pendant les 9 premières années, puis, 1% pendant les 3 dernières années. Il vous est possible de réaliser jusqu’à deux investissements locatifs en loi Pinel par année (dans la limite de 300 000€) et ainsi bénéficier des deux réductions d’impôts. Il faut cependant savoir que la réduction d’impôts est incluse dans le plafond des niches fiscales, limitées à 10 000 € par année.

Le dispositif d’investissement locatif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA de votre bien si ce dernier est une résidence service. Attention, le dispositif ne permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôts. Le statut LMNP permet à l’acquéreur de profiter d’un cadre fiscal moins strict et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés.

Pour pouvoir bénéficier des avantages du statut LMNP en 2021, vous devez respecter 3 conditions :

• Réaliser un investissement locatif dans un logement meublé ✅
  
• Réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé. Ou bien moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité ✅
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ✅

La loi Malraux est accessible à condition de faire un investissement dans des immeubles pouvant bénéficier de rénovations réglementées. La réduction d’impôts calculée sur le montant des travaux de restauration. La réduction d’impôts va dépendre du type d’appartement. Ainsi, vous bénéficierez de :

• 30% de réduction d’impôts pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.

Le plafond de réduction d’impôts en loi Malraux est fixé sur un montant total des travaux. Ces derniers ne peuvent excéder 400 000 € pour une période de 4 ans.

Pour bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Malraux, vous devez respecter plusieurs conditions. Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux, la réduction d’impôts est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

En tout premier lieu, l’investissement en loi Monument historique vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier classé Monuments Historiques, inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Dans le cadre de la loi Monuments Historiques, vous avez pour obligation d’engager des travaux de restauration. Sont comptés comme travaux de restauration : démolition, reconstruction de toiture, réparation des murs, entretien et transformation, travaux d’utilité publique et les travaux d’aménagement des combles ou parties communes en logement.

Vous allez alors déduire de vos revenus fonciers, sans limitation de déficit, le montant de tous les travaux et des intérêts d’emprunt, quel que soit le montant du loyer. Le déficit que vos travaux vont engendrer est déductible du revenu global, sans plafonnement.

Vous pouvez également choisir, toujours dans le dispositif Monuments Historiques, d’occuper le bien, le prix des travaux étant déductible à hauteur de 50%. Grâce à la loi Monuments Historiques, vous n’avez pas d’engagements de location. Vous êtes libre de louer ou non le bien.

L’achat en nue-propriété d’une maison ou d’un appartement consiste à acquérir un bien dont l’usufruit est acquis par une tierce personne.  Vous investissez donc dans la nue-propriété d’un bien dont vous récupérerez l’usufruit au terme de la période définie par le commercialisateur (entre 10 et 20 ans). Vous ne pouvez donc pas vous servir du bien pendant cette période. Toutefois, au terme de cette dernière, vous devenez l’entier propriétaire du bien.

Le premier avantage d’un achat en nue-propriété est le prix ! En effet, en achetant seulement la nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote de 40% environ par rapport au prix d’achat de la pleine propriété. Certes, vous ne pouvez utiliser le bien tant que l’usufruit ne vous est pas revenu. Cependant, faire l’acquisition d’un bien en nue-propriété, c’est l’opportunité de vous constituer un patrimoine à moindre coût. C’est aussi une belle opportunité de réaliser une plus-value conséquente si vous souhaitez revendre le bien.

Avant toute chose, il est bon de rappeler que le déficit foncier est une astuce d’optimisation fiscale permettant de réduire une partie de ses revenus fonciers de ses impôts et non pas une loi comme par exemple la loi Pinel. Cette situation s’applique quand le bien vous rapporte des loyers inférieurs aux charges supportées. Ces charges comprennent les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation.  Ce manque à gagner est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pendant la durée des travaux dans la limite de 2 ans. La partie du déficit foncier représentant les intérêts d’emprunt sera imputée sur vos revenus fonciers, et ce, sur les 10 années suivantes.

Le déficit foncier permet donc de réduire de manière drastique et tout à fait légale ses revenus fonciers imposables. Notons également que le mécanisme du déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.