LES PIEGES A EVITER Investir dans un logement locatif exige un certain nombre de précautions
et d’attentions auxquelles il ne faut pas déroger. De nombreux pièges plus ou moins dangereux vont se dresser devant vous
et votre vigilance sera vraiment de mise si vous ne voulez pas que
votre investissement se transforme en désastre financier.
Ces pièges peuvent êtres classifiés en trois catégories :
Les Simulations Financières
L'Immobilier
La Gestion
La loi que l’on me présente est elle la plus adaptée à ma situation ?
Demandez toujours pourquoi le commercial vous propose tel ou tel type de loi car souvent, il ne dispose dans son portefeuille que d’un ou deux types de biens
Qui a fait les simulations financières ? Le commercial lui-même ? Des experts fiscalistes ?
Une simulation nécessite des compétences en analyse financière, en fiscalité et en comptabilité et il est évident que celle-ci doit être réalisée par quelqu’un d’averti et d’expert.
Les simulations intègrent elles toutes les charges financières de l’investissement ?
La taxe foncière, les charges de gestions, les charges de copropriétés, les assurances liées aux loyers, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de dossier bancaire, l’hypothèque du bien… Ces éléments doivent apparaitre dans la simulation pour vous garantir que demain ces charges ne viendront pas se greffer EN PLUS de ce qu’on vous annonce
Les loyers annoncés sont-ils garantis ? quelle en est l’évolution ?
Les loyers annoncés doivent être contractuels (loyers minimum garantis). Il serait facile de vous annoncer un loyer élevé pour faire baisser votre effort d’épargne dans une simulation. A la livraison on vous annoncera que votre appartement n’est pas loué et qu’il faut le louer moins cher… Cette pratique est malheureusement courante.
Afin d’être cohérent et sécuritaire, l évolution annuelle des loyers dans votre simulation ne doit pas excéder 1.5 à 2% car là aussi ce simple chiffre fait varier un effort d’épargne de manière importante. Ex un différentiel de 2% peut signifier un écart de plus de 100 euros sur votre effort d’épargne.
Les éléments bancaires liés à l’opération sont-ils réalistes ?
Le taux de crédit ainsi que le taux de l’assurance utilisés pour la simulation sont des éléments qui impactent de manière prépondérante l’effort d’épargne de votre investissement. Vérifier auprès de votre organisme bancaire que ces taux sont réalistes.
Que savez-vous du bien immobilier lié à votre investissement ?
Il ne faut pas oublier qu’en défiscalisant vous achetez avant tout un bien immobilier.
UN PLAN D EPARGNE FISCALE n’existe pas, les gens vous proposant cela masque un immobilier de très faible qualité derrière des chiffres souvent beaucoup trop flatteurs.
Il va falloir louer pendant des années ce bien et aussi peut être le revendre.
Certes vous n’y habiterez pas, mais comme vous le feriez pour votre résidence principale validez, avec le commercial ces quelques points primordiaux :
L’emplacement La qualité de construction L’évolution démographique de la ville La proximité de services, (Ecoles, commerces…) Le potentiel locatif Le dynamisme économique et sociale de la ville
La résidence dispose t’elle de certifications, gages de qualité ?
Des certifications telles que VIVRELEC ou QUALITEL sont des gages de qualité. Le confort acoustic et thermique, la qualité des équipements ainsi que la maîtrise des charges sont autant d’éléments qui peuvent être optimisés grâce à une certification.
Vous propose-t-on une société de gestion avec votre investissement ?
Vérifier que la société de gestion que l’on vous propose est d’envergure nationale. En effet beaucoup trop de promoteurs s’adressent à des sociétés existant depuis peu
et proposant des tarifs très attractifs… Mais pour combien de temps ? Qui s’occupera de la gestion de votre appartement
une fois la clef sous la porte ?
Neuf ans de location garantie sans aucuns problèmes ?
Vérifier les garanties de gestions une à une (impayés, absence de locataires, dégradations…) et notamment leurs franchises car il n’existe pas de « neuf ans sans aucuns risques »
Privilégiez les promoteurs gérant eux-mêmes leurs appartements ! ! !
Voir le dossier complet
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